Å kjøpe bolig er en av de største økonomiske beslutningene de fleste tar i løpet av livet. For de fleste innebærer dette å søke om boliglån, og det finnes en rekke regler som påvirker hvor mye du kan låne, hvilke krav som stilles til deg som låntaker, og hvordan bankene vurderer søknaden din. I 2025 gjelder fortsatt flere sentrale boliglån regler som du bør være klar over før du søker.
Krav til egenkapital i 2025
En av de viktigste boliglån regler i Norge er kravet om egenkapital. I 2025 må du som hovedregel stille med minst 15 % egenkapital av boligens kjøpesum. Det betyr at dersom du skal kjøpe en bolig til 3 millioner kroner, må du ha minimum 450 000 kroner i egenkapital.
Dersom du ikke har nok egenkapital, kan du i noen tilfeller få hjelp gjennom tilleggssikkerhet, for eksempel hvis foreldre eller andre stiller pant i egen bolig. Dette kalles ofte for realkausjon. Bankene har imidlertid strenge krav og vurderer risiko nøye før de godkjenner slike løsninger.
Gjeldsgrad – Maks fem ganger inntekt
Et annet sentralt krav i dagens boliglån regler er at den totale gjelden din ikke kan overstige fem ganger brutto årsinntekt. Dette inkluderer ikke bare boliglånet, men også studielån, billån, forbrukslån og kredittkortgjeld.
For eksempel: Har du en årsinntekt på 600 000 kroner, kan du totalt ha maks 3 millioner kroner i gjeld. Dette regelverket skal sikre at husholdningene ikke pådrar seg mer gjeld enn de har økonomisk evne til å håndtere.
Betjeningsevne og stresstest
Bankene er pålagt å vurdere din betjeningsevne grundig. Dette innebærer blant annet en stresstest for å se om du klarer å betjene lånet dersom renten stiger med minst tre prosentpoeng. Hvis boliglånsrenten i dag er 5 %, må du kunne vise at du tåler en rente på 8 %.
Betjeningsevnen vurderes ut fra inntekter, faste utgifter, eventuell gjeld og antatt fremtidig økonomi. Dersom du ikke består stresstesten, får du vanligvis avslag – uavhengig av om du oppfyller de øvrige boliglån regler.
Aldersgrense og stabil inntekt
Det finnes ingen øvre aldersgrense for å få boliglån, men mange banker har likevel retningslinjer knyttet til alder og gjenværende yrkesaktivt liv. De fleste banker ønsker at lånet skal være nedbetalt før du fyller 75 år, og det kan påvirke lånets løpetid og størrelse.
Stabil inntekt er også en viktig faktor. Bankene foretrekker fast heltidsjobb, men det er mulig å få lån som frilanser, selvstendig næringsdrivende eller med midlertidige kontrakter – forutsatt at du kan dokumentere tilstrekkelig og stabil inntekt over tid.
Krav til dokumentasjon
Når du søker om boliglån, må du dokumentere økonomien din. Dette inkluderer som regel:
- Lønnsslipper (siste 2–3 måneder)
Lønnsslipper viser din faste inntekt og er avgjørende for å vurdere din betalingsevne. Bankene bruker dette for å bekrefte at du har stabil inntekt og til å beregne hvor mye du realistisk sett kan betjene i boliglån. - Skattemelding (seneste år)
Skattemeldingen gir et samlet bilde av din økonomi det siste året, inkludert inntekter, fradrag, eiendeler og gjeld. Den brukes til å kontrollere at opplysningene i søknaden stemmer og til å vurdere langsiktig betalingsevne. - Årsoppgaver
Årsoppgaver fra arbeidsgiver, banker og långivere dokumenterer totale inntekter, renter og gjeld per årsskiftet. Bankene bruker disse for å kontrollere finansiell stabilitet og sammenligne tallene med skattemeldingen for å avdekke eventuelle avvik eller risiko. - Oversikt over eksisterende lån og kreditter
Bankene trenger en fullstendig oversikt over all eksisterende gjeld, inkludert forbrukslån, kredittkort og studielån. Dette er avgjørende for å beregne samlet gjeldsgrad og vurdere om du oppfyller maksgrensen på fem ganger inntekten. - Budsjett for eventuelle medlåntakere
Hvis du søker sammen med noen, må deres økonomi også dokumenteres. Et budsjett viser inntekter og utgifter hos medlåntaker, og gir banken et helhetlig bilde av husholdningens økonomiske situasjon og samlede tilbakebetalingsevne.
Dokumentasjon er avgjørende for at banken skal kunne vurdere søknaden din i henhold til boliglån regler. Ufullstendig eller mangelfull dokumentasjon kan føre til avslag eller forsinkelser.
Medlåntaker og medsøker
Dersom du søker sammen med en ektefelle, samboer eller foreldre, vurderes økonomien samlet. Det kan øke sjansene dine for å oppfylle kravene og få innvilget lånet.
Medlåntakere er like ansvarlige for å tilbakebetale lånet, og det er viktig at alle parter forstår ansvaret som følger med. I praksis betyr det at dersom én ikke kan betale, må den andre dekke hele beløpet.
Forskrift om boliglån
Finanstilsynet har fastsatt en egen forskrift om boliglån, som regulerer hvordan bankene kan gi lån. Denne forskriften oppdateres jevnlig, og dagens boliglån regler følger retningslinjer som trådte i kraft 1. januar 2023, men fortsatt gjelder i 2025.
Hovedpunktene i forskriften:
- Egenkapitalkrav: 15 %
- Gjeldsgrad: Maks 5 x inntekt
- Stresstest: Renteøkning på minst 3 prosentpoeng
- Fleksibilitetskvote: Bankene kan gjøre unntak i inntil 10 % av sakene kvartalsvis (8 % i Oslo)
Disse reglene sikrer ansvarlig utlånspraksis og skal hindre overbelåning i boligmarkedet.
Boliglån til sekundærbolig og investering
Dersom du kjøper bolig som ikke skal brukes som primærbolig, gjelder strengere boliglån regler. I slike tilfeller kreves det normalt minst 40 % egenkapital. Dette gjelder spesielt i Oslo og andre pressområder.
Dette tiltaket skal motvirke spekulasjon og prispress i boligmarkedet, og gjøre det lettere for førstegangskjøpere å komme inn på markedet.
Førstegangskjøpere og alternative løsninger
For førstegangskjøpere kan det være utfordrende å oppfylle alle kravene i boliglån regler, særlig egenkapitalkravet. Derfor finnes det noen tiltak og ordninger som kan gjøre det lettere, blant annet:
- Startlån fra kommunen
- BSU (Boligsparing for ungdom)
- Realkausjon fra foreldre
- Felles boligkjøp med venner eller familie
Selv med slike tiltak må førstegangskjøpere oppfylle de samme kravene til gjeldsgrad og betjeningsevne.
Oppdaterte renter og markedssituasjon
Rentemarkedet i 2025 preges av høyere styringsrente sammenlignet med perioden 2020–2021. Det betyr at boliglån nå har høyere effektiv rente, og dette påvirker både hva du kan låne og hva det vil koste over tid.
Bankene vurderer også boligmarkedet i din region når de behandler søknader. I områder med høy prisvekst eller høy risiko for verdifall, kan det være vanskeligere å få finansiering.
Overgang fra flytende til fast rente
Flere banker tilbyr nå muligheten for å binde renten for en periode, for eksempel 3, 5 eller 10 år. Dette gir forutsigbarhet, men det er viktig å vurdere nøye hva som passer for deg. Fast rente kan være dyrere på kort sikt, men gi trygghet hvis renten fortsetter å stige.
Valg av renteform påvirker ikke nødvendigvis boliglån regler direkte, men det kan påvirke betjeningsevne og lånevilkår.
Oppsummering av sentrale boliglån regler i 2025
- Egenkapital: Minst 15 %
- Gjeldsgrad: Maks 5 ganger brutto inntekt
- Rentestresstest: Minimum +3 prosentpoeng
- Dokumentasjonskrav: Fullstendig og oppdatert
- Fleksibilitetskvote: Inntil 10 % unntak for bankene
- Sekundærbolig: Strengere krav, særlig i pressområder
- Alder og inntekt: Stabil økonomi og realistisk løpetid
Ved å kjenne til og forberede deg på disse reglene, stiller du sterkere når du skal søke boliglån i 2025.
